Como determinar quanto realmente vale uma casa

“Existem três valores para qualquer casa no mercado: o que o vendedor acha que vale a pena, o que o comprador acha que vale a pena e o que um avaliador profissional acha que vale a pena”, diz Amanda, CEO da Evertec Engenharia, uma empresa de reforma residencial em São Paulo. A chave para uma compra bem-sucedida é conseguir alinhar esses três números.

O que são composições?

Este é um termo imobiliário que você vai ouvir de seu agente e avaliador do banco. Um “comp” é uma venda casa comparável nas proximidades . Quando você está olhando para uma casa para venda , você pode ver a faixa de preço de casas semelhantes na área que vendeu recentemente; basta expandir a seção “Price This Home”. Para obter ainda mais detalhes, seu agente pode ajudá-lo a comparar casas de tamanho similar com comodidades semelhantes que foram vendidas nos últimos seis meses. Uma venda mais antiga do que isso não lhe diz muito. Na verdade, alguns credores só olham para as vendas nos últimos três meses, quando é tempo de avaliação.

Isso deve ser relativamente fácil em um mercado quente, com muitas vendas ou composições para escolher. Em um mercado mais lento, ou se a casa tiver comodidades incomuns, você terá mais dificuldade em encontrar composições. Digamos que você se apaixone por uma casa em um lago, onde as casas quase nunca chegam ao mercado, tornando mais difícil encontrar composições precisas. Ou talvez a casa que você está olhando tenha características de design especiais que são raras na área. Mais uma vez, encontrar composições que façam sentido será um desafio.

Você também precisa considerar a atividade do mercado. Talvez casas de baixa renda estejam vendendo como loucas, mas casas grandes no topo do mercado estão definhando, ou vice-versa. E não caia na armadilha de pensar que você pode simplesmente olhar para “preço por pé quadrado” para determinar o valor de uma casa. Por essa medida, um edifício condenado valeria tanto quanto um em bom estado, mas o preço por metro quadrado também varia de acordo com o tamanho da casa. Em outras palavras, você provavelmente vai pagar um pouco menos por metro quadrado para uma casa de 5.000 pés quadrados do que você faria uma casa de 1.400 metros quadrados.

Os elementos mais críticos para uma comparação precisa são:

Localização: Se você tem que olhar para fora da vizinhança imediata para encontrar composições, encontre uma área próxima com casas da mesma safra e de outras formas semelhantes ao bairro onde você está procurando. Considere distritos escolares. Se estiver olhando para uma casa com um sistema escolar bem respeitado, não use peças de uma área onde as escolas não são bem vistas.

Amenidades: A casa que você está olhando tem uma piscina? Uma vista espetacular? Uma casa de hóspedes? Se assim for, não se esqueça de incluir composições que tenham essas mesmas comodidades, mesmo se você tiver que procurar em uma área maior.

Idade: casas construídas ao mesmo tempo geralmente têm comodidades semelhantes. As remodelas alterarão isso naturalmente, mas alguns países incluem uma designação de “ano de construção ajustado” para compensar remodelas ou atualizações importantes.

Às vezes, você encontrará uma composição incomumente alta ou baixa que não consegue explicar. Pode ser uma venda resultante de uma morte ou divórcio que motivou a necessidade de agir rapidamente. Ou talvez haja alguma outra circunstância que distorça o preço. Você ou seu agente podem entrar em contato com os outros agentes envolvidos para ver se há alguma explicação para uma cortesia que esteja fora do alvo.

O que vale para você?

Algumas coisas são apenas uma questão de escolha. Se uma piscina é considerada no preço de uma casa, mas você planeja apenas preenchê-la e re-paisagem, não faz sentido pagar mais por ela. Se você adora carpetes novos, vale a pena pagar um pouco mais por uma casa com paredes novas e de alta qualidade de parede a parede. Mas se você vai arrancar para instalar madeiras nobres, não é. Se a sua idéia de comida caseira está aparecendo alguma coisa no micro-ondas, você provavelmente não vai querer pagar um prêmio por uma cozinha gourmet, quando um tamanho bom e razoavelmente adequado a você.

O que valerá a outra pessoa?

Mesmo se você planeja ficar em sua nova casa para sempre, as circunstâncias mudam. Você pode querer ou precisar vendê-lo em algum momento, então você também deve considerar o valor de revenda. Algumas coisas a serem observadas são avisos sobre imagens quadradas que não correspondem a registros fiscais. Isso geralmente é um sinal de que houve um acréscimo que foi feito sem permissões de construção. Você pode estar bem com isso, mas isso pode impactar o valor de revenda no futuro.

O que o avaliador tem a ver com isso?

Muito. Se você se apaixonou por uma casa e se viu disposto a pagar um prêmio apenas para obtê-la, ainda pode ter um problema. Seu credor hipotecário vai pagar um avaliador profissional para estudar comps e avaliar a casa para chegar a um valor. Se o avaliador chegar abaixo do preço de venda que você e o vendedor concordarem, você tem um problema. Você precisará desembolsar mais dinheiro ou renegociar o preço. Uma vez que o credor está usando a casa como segurança, eles precisam saber que vale a pena para o que você está comprando. Isso fornece outra verificação e uma motivação para você e o vendedor não ir muito longe.